廠房生產(chǎn)線資產(chǎn)評(píng)估，生產(chǎn)線的建造比較復(fù)雜，往往一但搬遷移動(dòng)重新安裝調(diào)試，費(fèi)用都比較高，更有可能造成功能缺失，即功能性貶值，進(jìn)而造成價(jià)值貶值，所以一般采用重置成本法進(jìn)行評(píng)估，重置新價(jià)購(gòu)買(mǎi)新的生產(chǎn)線，建議委托的資產(chǎn)評(píng)估公司對(duì)生產(chǎn)線進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。
二套房信貸環(huán)境
　　2019年11月份，融360監(jiān)測(cè)的35個(gè)重點(diǎn)城市二套房平均利率為6.06%，折合為1.237倍基準(zhǔn)利率，較上月回落1bp，與去年同期的5.71%相比，上升35bp，這是自17年5月以來(lái)連續(xù)上升之后，二套房貸利率出現(xiàn)回落。從具體的二套房貸利率分布來(lái)看，融360監(jiān)測(cè)的533家銀行中，執(zhí)行基準(zhǔn)上浮20%以上為市場(chǎng)主流，其中執(zhí)行20%利率的銀行有222家（占比42%），較上月增加2家，而執(zhí)行30%的銀行有242家（占比45%），較上月減少2家。此外，執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%的銀行有21家，環(huán)比上月增加1家；執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮15%的銀行有21家，環(huán)比上月減少1家。
2014-2019年35重點(diǎn)城市二套房平均利率走勢(shì)
數(shù)據(jù)來(lái)源：融360
2019年10月35重點(diǎn)城市二套房貸利率分布
數(shù)據(jù)來(lái)源：融360
　　四、房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局分析
　　2012年至今行業(yè)0銷(xiāo)售增速均于全國(guó)水平，尤其在政策偏緊的年份如2014、2019及2019年，龍頭房企在資金、拿地、產(chǎn)品及運(yùn)營(yíng)方面的優(yōu)勢(shì)更為明顯。從0銷(xiāo)售市占率來(lái)看，2013年至今逐步提升，2019年前10月達(dá)到29%，行業(yè)前十的門(mén)檻也快速提高，由2013年的554億元，到2019年前10月的超過(guò)1600億元。值得注意的是這里采用的為全口徑銷(xiāo)售額而非權(quán)益口徑。
2012-2019年房地產(chǎn)銷(xiāo)售額增速及0銷(xiāo)售額增速
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2013-2019年房地產(chǎn)行業(yè)0銷(xiāo)售額市占率及門(mén)檻

房地產(chǎn)長(zhǎng)期驅(qū)動(dòng)因素分析
　　1）城鎮(zhèn)化仍有空間
國(guó)家公布2016年城鎮(zhèn)人均住宅建面37平米，值得注意的是此處住宅建面采用的是所有類(lèi)型住宅面積，城鎮(zhèn)人口采用的是口徑，若按常住人口口徑測(cè)算，人均住宅面積大約在27平米左右，處于較低的水平，而若按商品住宅累計(jì)新開(kāi)工與常住人口口徑測(cè)算，人均商品住宅面積僅為20平米。
2000-2019年中國(guó)城鎮(zhèn)人均居住面積
數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家，華經(jīng)產(chǎn)業(yè)研究院整理
　　按人口口徑，2019年我國(guó)城鎮(zhèn)化率略超40%，按常住人口口徑為57.3%，與發(fā)達(dá)國(guó)家相比城鎮(zhèn)化率仍有提升空間。值得注意的是，此處為總量數(shù)據(jù)，我國(guó)區(qū)域間差距較大，不市之間情況可能存在明顯差異。
中國(guó)城鎮(zhèn)化率走勢(shì)圖
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　　2）人口回流現(xiàn)象明顯
　　外出農(nóng)民工中，2015、2016年省外就業(yè)農(nóng)民工下滑，出現(xiàn)回流省內(nèi)的局面，2019年省內(nèi)就業(yè)農(nóng)民工增速創(chuàng)近幾年新高至2.6%，新增外出農(nóng)民工中選擇省內(nèi)就業(yè)的占比達(dá)到96.4%。
2008-2019年外出農(nóng)民工省內(nèi)及省外就業(yè)情況
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2009-2019年新增省內(nèi)外出農(nóng)民工占新增外出農(nóng)民工比例
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　　人口流入交通相對(duì)發(fā)達(dá)、城市發(fā)展相對(duì)較好的二三線城市的趨勢(shì)可能延續(xù)。主要原因?yàn)椋?br/>　　1）吸引人才政策的；
　　2）城鎮(zhèn)化；
　　3）一線及部分二線城市控制人口、房?jī)r(jià)高企、限購(gòu)等因素；
　　4）在主要矛盾轉(zhuǎn)化為日益增長(zhǎng)的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾的背景下，長(zhǎng)期看政策可能將致力于區(qū)域間發(fā)展不平衡的縮??；
　　5）從發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，階段人口流入個(gè)別核心大城市，第二階段人口繼續(xù)聚集核心都市圈，但都市圈內(nèi)人口從核心大城市往周邊衛(wèi)星城流動(dòng)。

中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀
　　1、房地產(chǎn)主要融資渠道分類(lèi)
　　房地產(chǎn)行業(yè)已形成5大類(lèi)、16小類(lèi)、近50類(lèi)細(xì)項(xiàng)的多元化融資渠道。其中，籌資活動(dòng)包括境內(nèi)間接融資、境內(nèi)直接融資和海外融資3大類(lèi)，共12小類(lèi)融資渠道；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)包括供應(yīng)鏈融資、銷(xiāo)售回款2大類(lèi)、共4小類(lèi)融資渠道。
　　1）境內(nèi)間接融資：類(lèi)是境內(nèi)銀行，包括可以直接以項(xiàng)目名義的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸和并購(gòu)貸，資金運(yùn)用靈活的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，中短期內(nèi)補(bǔ)充流動(dòng)資金的流動(dòng)資金貸，以及政策性銀行專項(xiàng)，如棚改或舊改專項(xiàng)、租賃房等。第二類(lèi)是非標(biāo)債權(quán)融資，和金融機(jī)構(gòu)以專項(xiàng)合約形式進(jìn)行的債權(quán)性融資，主要包括委托、信托、帶回購(gòu)條款的資產(chǎn)或受益權(quán)轉(zhuǎn)讓、融資租賃、小貸和財(cái)務(wù)公司、債務(wù)重組。
　　2）境內(nèi)直接融資：包括三類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)化證券融資。類(lèi)是在境內(nèi)股權(quán)市場(chǎng)進(jìn)行的公開(kāi)股權(quán)轉(zhuǎn)讓，主要包括IPO、增發(fā)、配股；第二類(lèi)是發(fā)行境內(nèi)信用債，包括公司債、企業(yè)債和非金融企業(yè)債務(wù)融資工具。第三類(lèi)是發(fā)行境內(nèi)資產(chǎn)支持證券，包括主管的ABS和交易商協(xié)會(huì)主管的ABN，主要有應(yīng)收應(yīng)付款、按揭尾款、持有物業(yè)租金和增值額、以及物業(yè)費(fèi)等四類(lèi)底層資產(chǎn)。也包括三類(lèi)非標(biāo)準(zhǔn)融資。類(lèi)是股東直接對(duì)集團(tuán)出資，包括大股東增資和引入戰(zhàn)略投資者；第二類(lèi)是對(duì)項(xiàng)目引入股權(quán)投資者，合作開(kāi)發(fā)、風(fēng)險(xiǎn)利潤(rùn)共擔(dān)，包括引入少數(shù)權(quán)益股東、小股操盤(pán)和合伙人制度；第三類(lèi)是以個(gè)人、企業(yè)間拆借為形式的民間借貸。
　　3）海外融資：類(lèi)是以內(nèi)保外貸、項(xiàng)目為主的銀行；第二類(lèi)是發(fā)行海外，包括優(yōu)先、可轉(zhuǎn)換債、可交換債，以美元債為主，也有部分歐元、港元和新加坡元海外債；第三類(lèi)是海外股權(quán)市場(chǎng)上市和再融資；以及海外發(fā)行Reits、外資并購(gòu)等其他海外融資方式。
　　4）供應(yīng)鏈融資：對(duì)工程接包方、物料供應(yīng)商等上游供應(yīng)商的商業(yè)信用融資。類(lèi)是開(kāi)具商業(yè)/銀行承兌匯票，并給予貼息補(bǔ)償；第二類(lèi)是以應(yīng)付工程款為主的各類(lèi)應(yīng)付款，工程款通常包括包干費(fèi)補(bǔ)貼。
　　5）銷(xiāo)售回款融資：按照購(gòu)房款資金來(lái)源區(qū)分，類(lèi)是購(gòu)房者自有資金；第二類(lèi)是個(gè)人住房金融，包括商業(yè)銀行個(gè)人住房、個(gè)人住房，以及違規(guī)流入住房市場(chǎng)的消費(fèi)貸。
　　2、房地產(chǎn)融資規(guī)模
　　從總量上看，房企融資規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)，2015年至2019年一季度分別為13.9萬(wàn)億、18.3萬(wàn)億、19.5萬(wàn)億和5.9萬(wàn)億。從具體項(xiàng)目看，融資規(guī)模從大到小依次是個(gè)人住房金融市場(chǎng)、銀行、應(yīng)付款融資、非標(biāo)融資、國(guó)內(nèi)證券市場(chǎng)、海外融資。2019年分別占總?cè)谫Y規(guī)模的43%、20%、17%、15%、3%和2%。除去銷(xiāo)售回款，房企主要的融資工具是銀行開(kāi)發(fā)貸、應(yīng)付款融資、委托和信托，2019年分別為3.6萬(wàn)億、3.4萬(wàn)億、1.9萬(wàn)億和1.1萬(wàn)億，分別占比18%、17%、10%和6%。
2015-2019Q1房企主要渠道當(dāng)年融資規(guī)模及結(jié)構(gòu)測(cè)算
融資渠道
2019年Q1
2019年
2016年
2015年
1.銀行（億元）
（1）開(kāi)發(fā)貸
14917
35600
27367
28067
（2）并購(gòu)貸
939
3281
2467
1628
小計(jì)
15855
38881
29834
29695
2.非標(biāo)融資（億元）
（3）委托
3880
18942
19110
15613
（4）信托
3224
11092
7327
5386
小計(jì)
7104
30034
26437
20999
3.境內(nèi)證券市場(chǎng)融資（億元）
（5）股權(quán)融資
90
284
1673
1490
（6）信用債融資
1214
3024
10150
6041
（7）資產(chǎn)證券化
410
1737
802
271
小計(jì)
1714
5045
12625
7802
4.海外融資（億元）
（8）海外股權(quán)融資
139
274
434
920
（9）海外債
812
2934
932
532
小計(jì)
951
3208
1366
1452
5.個(gè)人住房金融市場(chǎng)（億元）
（10）商業(yè)個(gè)貸
17421
64714
68314
39443
（11）
2384
9535
12702
11083
（12）消費(fèi)貸
-439
9552
867
-
小計(jì)
19366
83802
81883
50526
6.應(yīng)付款（億元）
（13）應(yīng)付工程款
8685
17967
17059
15183
（14）其他應(yīng)付款
5604
15688
13857
13810
小計(jì)
14289
33655
30916
28993
總計(jì)
59280
194625
183061
139467

被征地的城鎮(zhèn)或者居民小組建制撤銷(xiāo)的，以及建制雖然不撤銷(xiāo)，但不具備易地建房條件的，被拆遷的居民在規(guī)劃區(qū)域內(nèi)本著多退少補(bǔ)的原則選購(gòu)商品房來(lái)彌補(bǔ)自己的損失。居民可以自由選擇其中一種。
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